Định Giá Dự Kiến Căn Hộ Vinhome Central Park

DỰ KIẾN GIÁ VINCOM CENTRAL PARK CÙNG VỚI CƠN SỐT BẤT ĐỘNG SẢN SÀI GÒN.Một cơn sóng đang tràn vào bất động sản Sài Gòn trong thời gian gần đây làm mọi người trong lĩnh vực này đứng ngồi không yên . Các chủ đầu tư thì e dè vì Vincom là đơn vị mạnh vì gạo, bạo vì tiền .Các đơn vị môi giới một mặt thì sướng vì có sản phẩm tốt , một mặt lại lo mất quân , mất tướng. Còn Central Park thì cứ úp úp mở mở , nao nức và khó chịu . Nên bác sỹ bỏ ra 60 phút khám bịnh từ xa vậy , đề nghị mọi người ném đá nhẹ tay nhé !

Vincom Central Park :

-Vị trí tốt , đắc địa , có một công viên mênh mang dọc theo sông .
-Tài chính mạnh nhưng để đảm bảo tiến độ xây dựng như thông báo e là khó .
- Dự án bị nén lại ở khối chung cư dày đặc là do ảnh hưởng của hàng lang an toàn sông .
- Người Sài Gòn hình như không thích con số 21 .
- Mô hình Times City , Royal City chỉ áp dụng phù hợp ở Sài Gòn với giá bán 20 -30 trđ . Vì trên mức giá này là chỉ có đối tượng thu nhập cao , với sở thích nhà đẹp nhưng phải thoáng và có style .

1.Tóm tắt dự án qua thông tin lượm lặt :
-Tổng diện tích đất : 439.107 m2 .
-Đất trường học , y tế : 31.303 m2 .
-Đất giao thông ; 105.992 m2 .
-Công viên tập trung : 43.238 m2 .
-Cây xanh hàng lang bảo vệ bờ sông : 97.290 m2 .
-Đất hạ tầng kỹ thuật : 4.229 m2 .
-Đất biệt thự ,chung cư và văn phòng : 157.603 m2 , chiếm 35,8% .Hệ số sử dụng đất của khối này là 8,51 lần . Tổng diện tích sàn xây dựng là 1.341.201 m2 , trong đó chung cư, văn phòng , office tel là 1.296.302 m2 . 
-Tổng diện tích đất khu biệt thự là 42.002 m2 , gồm 119 căn , trung bình 353 m2/căn , 01 căn lớn nhất gần 1.000 m2 .
-Diện tích hầm là 450.000 m2 , trong đó dành 45.000 m2 để phục vụ dân ở và văn phòng .
-Mật độ xây dựng chung < 25% .
-Hệ số sử dụng đất toàn khu 3,66 .

2.Chi phí mua đất là 7.400 tỷ đồng và cộng thêm các chi phí khác phỏng đoán tổng chi phí về đất khoảng 8.400 tỷ đồng .

3.Bác sĩ chỉ chẩn đoán từ xa và mang tính phỏng đoán nên tính toán ngắn ngọn vài dòng theo truyền thống :
-Chi phí (đất + hạ tầng ) phân bổ trên đất thương mại = Giá trị đất mua / Tổng diện tích (đất ở + VP + OT + biệt thự ) = 53,3 trđ .-Giá đất thường được phân bổ hết vào phần diện tích sàn xây dựng : 6,3 trđ/m2 .
-Giá xây dựng ước tính khoảng 10 trđ/m2 .
-Chi phí cơ sở hạ tầng 10% ( tính luôn các hạ tầng bến du thuyền , trường học , bệnh viện … )
-Chi phí tài chính : 10% .
-Chi phí tư vấn , thiết kế , quản lý … : 7% .
-Dự phòng phí : 5% .

-Do đó giá thành sàn xây dựng căn hộ ước tính : 6.3 x1.1 + 10 x 1.32 = 20.13 trđ .
-Hệ số thương phẩm là 80% , hệ số lọt lòng 10% . Do vậy giá thành thương phẩm là 28.7 trđ .
-Thường chủ đầu tư lợi nhuận 15% - 20% trên giá bán và 3% chi phí Mar + bán hàng .Tuy nhiên do dự án này có khối thương mại tương đối lớn , do vậy phần căn hộ có thể bị đẩy giá thêm 10% .Do vậy giá bán dự kiến là : 39,8 trđ – 42.8 trđ .
-Giá bán đất biệt thự mang tính PR ước tính 180 - 200 trđ/m2 .

bang tinh vinhome
( Mọi thông tin trên mang tính tham khảo và độ tin cậy tùy theo mỗi người )

Quay lại In bài này Gửi bài cho bạn bè

Bài viết khác