Cuộc chuyển mình của bất động sản năm 2015 chuyển qua 2016 trong những tháng 1, tháng 2 âm thầm lặng lẽ, nhịp điệu của thị trường có vẻ đi xuống với dư âm lượng hàng tồn kho tương đối lớn và dự thảo Thông tư 32. Tuy nhiên, đến trung tuần tháng 3 thị trường lại bắt nhịp trở lại với các dự án bất động sản mới ở những vị trí đáng để đầu tư như XI Grand Court, lung linh như Centa Park, một dự án đất nền phân lô hộ lẻ quận 9 vừa tung ra bán hơn 100 nền trong 1 buổi và bất ngờ cùng 9 View bán hơn 300 căn trong buổi sáng ngày 20/03/2016 với giá bán 16-17 trđ/m2.

Có gã khổng lồ nào đó đã cầm trịch thị trường, luôn tạo ra những sản phẩm giá hợp lý ở những vị trí tốt nhất và giá hấp dẫn nhất.

Vinhomes Central Park, thương hiệu của tập đoàn Vingroup, một dự án hơn 10.000 căn hộ đã làm chủ thị trường từ tháng 10/2014 đến nay, hơn 18 tháng số lượng tiêu thụ căn hộ đã hơn 70%, với giá bán 40-90 triệu đồng /m2, ngay giáp trung tâm quận 1 mặt tiền sông Sài Gòn đã cuốn hút toàn bộ thị trường.

Bờ Đông đối diện lại một dự án chẳng kém gì, đã đẩy bất động sản lên một đẳng cấp mới, khu đô thị Đại Quang Minh - Sala, cố gắng hình thành một đẳng cấp chất lượng bất động sản, tạo cho mình một con đường Đồng Khởi thứ 2 đối trọng với bên kia sông với những căn nhà phố vài chục tỷ, những căn hộ giá 55-65 trđ/m2 và cũng đã tiêu thụ trên 50% sản phẩm trên con số mở bán.

Từ những cơn gió liên tục thổi đã thôi thúc bất động sản nâng tầm một đẳng cấp mới là sang và siêu sang.

Và chuỗi sản phẩm của tập đoàn Vingroup đã chuẩn bị tất cả để xây dựng dựng bất động sản sang và siêu sang từ Vinhomes Central Park, Ba Son, Cảng Sài Gòn, Khu biệt thự ven sông quận 9, Khu nghỉ dưỡng Cần Giờ. Và như tôi đã nhận định trước đây, Vingroup là một siêu về tài chính, xuất sắc về đầu tư, giỏi về kinh doanh. Do vậy, trước những ảnh hưởng của thị trường về chính sách như siết cho vay bất động sản và có chút hạn chế phát triển thêm dự án thì Vingroup đã miễn nhiễm được điều này bằng một chính sách phòng thủ tài chính ngay từ đầu. Một số đơn vị chủ đầu tư khác cũng lao vào bất động sản sang và siêu sang nhưng họ có vẻ lạc quan quá đến hệ thống kinh doanh của mình khi muốn kiếm nguồn tài trợ tài chính từ khách hàng nhiều hơn của ngân hàng hay nội lực. Một cuộc chơi khó cho những kẻ chưa đủ tầm vóc và nếu không khéo sẽ sa lầy.

Khu dự án Bason, tên kinh doanh chưa chính thức là “Vinhomes Golden River” với diện tích toàn khu là 25,29 ha nằm ngay quận 1, là một vị trí đắt địa nhất ở Sài Gòn một bên là hàng loạt khách sạn 4-6 sao và toàn bộ cao ốc hạng A, một bên là dòng sông Sài Gòn nổi tiếng đẹp nhất thành phố. Cũng như là một đại diện bên bờ Tây hiện hữu dân nội thành trung tâm hành chánh và bên kia là bờ Đông khu trung tâm tài chính tương lai. 

Tóm tắt dự án:

Tổng diện tích :25,29 ha.

Mật độ xây dựng toàn khu: 18,6%.

Hệ số sử dụng đất: 4,1 lần.

Tầng cao xây dựng tối đa: 60  (240 m).

Trong đó:

Có 05 khu biệt thự 01-5: diện tích 16.988 m2, gồm 63 căn biệt thự rộng từ 225 -437,5 m2.

Nhóm nhà ở hỗn hợp (chung cư, OFT, TM DV) gồm 06 lô HH1 – HH6: Có diện tích đất 44.843 m2, và xây dựng 36.057 m2 sàn TMDV, 233.957 m2 sàn OFT, 528.331 m2 sàn căn hộ. Hệ số sử dụng đất từ 12,35 – 15,62 lần.

Khu văn phòng VP1: Diện tích đất 5.011 m2, cao 28 tầng, tổng DTSXD 70.154 m2.

Khu văn phòng – Khách sạn – TMDV VP2 (Cao ốc điểm nhấn): Diện tích 6.024 m2, cao 60 tầng, tổng DTSXD 106.803 m2.

Trường học TH1, TH2: Tổng diện tích đất 10.835 m2.

Đất nhà ga Metro: 2.006 m2.

Đất URMT: 5.100 m2.

Đất văn hóa bảo tồn: 6.001 m2.

Nhận xét trên cơ sở qui hoạch 1/500:

1. Dự án đang tập trung khu căn hộ để ở và OFT.

Khu căn hộ với tổng diện tích sàn xd căn hộ là 528.331 m2, với tỷ lệ thương phẩm khoảng 70% là 369.831 m2, do hạn chế về số người ở nên diện tích căn hộ sẽ lớn trung bình khoảng 80-90 m2, như vậy số lớn căn hộ có thể là 4.000 căn hộ.

Khu OFT với tổng diện tích sàn xây dựng là 233.957, với tỷ lệ thương phẩm khoảng 70% là 163.770 m2 sàn thương phẩm, diện tích OFT thường tương đối nhỏ trung bình khoảng 50-60 m2, như vậy số OFT tối đa có thể là 3.800 căn.

Với hơn 75% diện tích sàn dùng cho căn hộ và OFT cho thấy dự án đang chủ đạo trở thành khu dân cư cao cấp, tiêu chí để ở hưởng thụ yên bình đẳng cấp hơn là tiện ích thương mại dịch vụ. Do vậy, dự án Ba Son sẽ đi theo hướng một khu compound khép kín theo tự nhiên, như là một khoảng cách hàng rào cây xanh.

Các căn hộ chủ đạo là 2-4 phòng ngủ diện tích trên 100 m2 tương đối khá nhiều. Với diện tích này thì người mua sẽ quan tâm đến không gian sống nội khu trong căn phòng của mình, do vậy việc thiết kế tinh tế độc đáo và nội thất sang trọng đính kèm sẽ là một điểm nhấn mà chủ đầu tư phải làm.

Việc OFT số lượng khá lớn cũng là một sự cân nhắc vì sản phẩm này sẽ bị cạnh tranh bởi chính Vinhomes Central Park, do vậy chiến lược tung số lượng sản phẩm từng thời điểm là một nghệ thuật.

Ba Son với 01 vị trí vàng, đắc địa ví dụ với một dự án 10.000 m2  tương tự  với hệ số sử dụng đất là 7, giá đất là 200.000.000 đ/m2, giá xây dựng khoảng 15 trđ/m2 thì giá thành khoảng 77 trđ và giá bán sẽ là 96 trđ/m2.

So với khu vực xung quanh với hàng loạt sản phẩm cạnh tranh theo khu Hai Bà Trưng – Lý Tự Trọng – Tôn Đức Thắng, với giá bán các sản phẩm khác dao động từ 4 – 10.000 USD, thì  với giá thành tương đối từ giá đất nên giá bán của căn hộ Ba Son có biên độ dài từ 3.700 USD – 10.000 USD. Sự cạnh tranh của Ba Son bằng chiến lược giá đa dạng sẽ tạo nên sự thành công của dự án.

2. Khu biệt thự:

Với 63 căn biệt thự với diện tích từ  225 -437,5 m2,  ngay trung tâm quận 1, đối diện bờ sông tuyệt đẹp thì 63 căn biệt thự này trở thành sự khao khát sở hữu của các đại gia không những trong nước mà là cả đại gia nước ngoài. Dẫn đầu vị trí và vị trí, khu biệt thự Ba Son sẽ có giá bán khoảng 350-400 trđ/m2.

3. Khu khách sạn và văn phòng:

Khu này nằm sát ngay kề gần trung tâm nhất, trong đó có tòa tháp biểu tượng 60 tầng làm điểm nhấn của dự án. Đấy là một điểm nhấn rất là quan trọng đối với dự án và sẽ là linh hồn tạo nên giá trị dự án. Do vậy, hy vọng chủ đầu tư thiết kế một tòa nhà độc đáo và theo chuẩn của 01 khách sạn 06 sao như  Time Square để đừng vuột mất cơ hội xây dựng một công trình khách sạn đẳng cấp.

4. Giao thông kết nối:

Một nhà ga metro và khu URMT (tàu đường sắt đơn ngầm hiện đại), một con đường thông ra bên Bạch Đằng, một con đường có vẻ dự kiến ven sông kết nối ra Ung Văn Khiêm tương lai, tạo cho sự kết nối thông suốt của dự án.

Giao thông lúc nào cũng là vấn đề lớn của khu bờ Tây, 10.000 căn ở Vinhomes Central Park nay lại thêm khoảng 8.000 căn ở trục đường Tôn Đức Thắng, một trục đường vấn nạn kẹt xe còn lớn hơn Nguyễn Hữu Cảnh.

Nhìn chung, hơi tiếc nuối khu Ba Son không phải một quần thể dịch vụ, văn hóa chủ đạo như ý tưởng thiết kế trước đây của nhà đầu tư Hàn Quốc thì Ba Son nay trở thành một khu dân cư sang và siêu sang. Với tính hơi thực dụng, số lượng căn hộ và OFT tương đối nhiều thì việc thu hút khách hàng đẳng cấp cũng là một bài toán nan giải với dự án này. Vì khách hàng này kinh nghiệm thì khỏi nói, họ sẽ phán xét về chất lượng thực tế, đẳng cấp trong thiết kế, năng lực chủ đầu tư.

Năm 2016, 02 dự án có vẻ cạnh tranh quyết liệt là sang và siêu sang của Ba Son hay là đẳng cấp chất lượng như Đại Quang Minh.

Hy vọng, với năng lực và cái tâm của chủ đầu tư sẽ làm cho khu phức hợp Ba Son thành một khu sang và siêu sang thực sự xứng đáng với vị trí có một không hai ở Sài Gòn.

Trần Khánh Quang – Bác sĩ Jetland

( Bài viết theo quan điểm cá nhân và số liệu dựa theo Quy hoạch 1/500  Khu trung tâm phức hợp sài Gòn – Ba Son )