Nhiều ý kiến cho rằng, những đề xuất trên nếu được chấp thuận sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp (DN) và người dân khi mua nhà. Để làm rõ thêm về vấn đề này, ĐTTC đã có cuộc trao đổi với ông TRẦN KHÁNH QUANG , Tổng giám đốc CTCP Đầu tư BĐS Việt An Hòa.
PHÓNG VIÊN: - Ông đánh giá như thế nào về các loại phí, thuế hiện hành liên quan đến đầu tư kinh doanh BĐS?
| Một thí dụ cụ thể, bình quân một căn hộ chung cư có giá tầm trên 1 tỷ đồng bao gồm: tiền sử dụng đất khoảng 300 triệu đồng, tiền xây dựng 700 triệu đồng và VAT trong xây dựng 10% (70 triệu đồng). Như vậy căn hộ có giá khoảng 1,07 tỷ đồng. Nếu tính cho phần VAT chuyển quyền sử dụng đất 10%, giá căn hộ sẽ tăng thêm 30 triệu đồng = 1,1 tỷ đồng. |
Điều này buộc DN phải ước lượng con số cao nhất để tránh rủi ro. Và hậu quả cuối cùng người mua nhà phải chịu do chủ đầu tư ước tính chi phí nộp tiền sử dụng đất khá cao cho an toàn và đưa vào giá nhà. Thứ hai là vấn nạn khấu trừ tiền đền bù giải phóng mặt bằng. Trong khi Nhà nước quy định DN tự thỏa thuận đền bù với dân, nhưng khi khấu trừ tiền này vào tiền sử dụng phải nộp lại bị khống chế “hạn chế con số theo quy định”.
Do vậy DN buộc phải loại đi một số chi phí đáng kể trong cấu thành sản phẩm và đương nhiên chất lượng sản phẩm giảm tương ứng. Thứ ba lỗ thuế vẫn lời. Nghe có vẻ nghịch lý nhưng việc này đang diễn ra, đó là trường hợp chuyển nhượng BĐS. Bằng chứng khi Nhà nước áp đặt thuế thu nhập chuyển nhượng BĐS cố định 2%, không cần biết lời hay lỗ, nghĩa là nếu lỗ vẫn đóng thuế.
Vậy nhưng nhà đầu tư vẫn mua, tức vẫn có cách lách. Hay như hoàn thuế VAT với cách nghĩ “sẵn sàng thu không sẵn sàng chi”, nên DN để được hoàn thuế phải mất 1-2 năm và phải mất một phần chi phí khi nhận tiền hoàn thuế.
Nói chung những bất cập trên ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của DN, được các DN và người dân kiến nghị rất nhiều lần thông qua các hội thảo, báo chí… nhưng vẫn chưa được khắc phục một cách triệt để.
- Với những lý lẽ mà Bộ Tài chính đưa ra để giải thích cho đề xuất các chính sách mới về thuế như tăng thuế VAT từ 10% lên 12% và áp thuế VAT khi chuyển quyền sử dụng đất, theo ông đã thuyết phục?
- Với việc tăng thuế VAT từ 10% lên 12% theo cách giải thích của Bộ Tài chính nhằm tăng thu ngân sách để tránh bội chi cũng như đưa lên mức thuế ngang bằng các nước xung quanh là chưa thuyết phục.
Nói chung những bất cập trên ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của DN, được các DN và người dân kiến nghị rất nhiều lần thông qua các hội thảo, báo chí… nhưng vẫn chưa được khắc phục một cách triệt để.
- Với những lý lẽ mà Bộ Tài chính đưa ra để giải thích cho đề xuất các chính sách mới về thuế như tăng thuế VAT từ 10% lên 12% và áp thuế VAT khi chuyển quyền sử dụng đất, theo ông đã thuyết phục?
- Với việc tăng thuế VAT từ 10% lên 12% theo cách giải thích của Bộ Tài chính nhằm tăng thu ngân sách để tránh bội chi cũng như đưa lên mức thuế ngang bằng các nước xung quanh là chưa thuyết phục.
Bởi muốn giảm chi theo tôi cần 3 biện pháp: Thứ nhất tiết kiệm, tức dừng và không nên lãng phí với các dự án không phục vụ cho nền kinh tế hiện hữu; thứ hai tinh giản bộ máy cồng kềnh hiện nay; thứ ba thu đúng và đủ.
Như trong lĩnh vực BĐS, nếu tiền sử dụng đất của các dự án được cố định một con số, có thể tính từ ban đầu khi chuẩn bị mua đất DN rất dễ chủ động trong kinh doanh cũng như nộp đúng và đủ, còn hơn để DN phải bán giá cao phòng ngừa rủi ro, Nhà nước có thể thất thu khi áp dụng cách tính không đúng bởi dễ xảy ra tiêu cực.
Nếu tăng VAT và áp dụng VAT khi nhượng quyền sử dụng đất giá nhà buộc phải tăng. Ảnh: LONG THANH Nếu VAT được áp dụng tăng từ 10% lên 12%, theo tôi ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS. Cụ thể giá thành của BĐS sẽ tăng do rất nhiều chi phí nhỏ không có khấu trừ, hoặc để phòng rủi ro chủ đầu tư sẽ tăng giá nhà. Một điều khá lạ khi Bộ Tài chính tính toán thuế VAT dự kiến áp dụng luôn cho phần nộp tiền sử dụng đất, bởi nếu vậy đây là phần “thuế chồng thuế”.
Nếu tăng VAT và áp dụng VAT khi nhượng quyền sử dụng đất giá nhà buộc phải tăng. Ảnh: LONG THANH Thông thường tiền sử dụng đất thường chiếm 5-10% dự án chung cư, nên áp dụng thuế VAT 10% đến 12% là con số không nhỏ, có thể làm mất ổn định thị trường. Do yếu tố đầu vào tăng và phòng ngừa rủi ro, nên ước tính giá bán sản phẩm BĐS cũng sẽ tăng 4-5%. Nguy hiểm nhất một số chủ đầu tư sẽ “tát nước theo mưa” tăng giá vô tội vạ. Và khi giá bán tăng sẽ làm giảm nhu cầu về BĐS, có thể làm cho thị trường mất ổn định và cần một khoảng thời gian để ổn định lại thị trường.
- Theo ông việc đề xuất đánh thuế người sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên hợp lý chưa?
- Đối với thuế đánh trên người sở hữu căn nhà thứ 2 là chủ trương đúng, vì đảm bảo công bằng xã hội và khai thác tốt nguồn tài nguyên BĐS. Có thể người mua nhà lần đầu có giá trị lớn chấp nhận giá cao, còn người có tiền đầu tư vài căn nhà chờ giá cao bán phải chấp nhận bị đánh thuế, nhằm hạn chế đầu cơ gấy sốt ảo.
- Theo ông việc đề xuất đánh thuế người sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên hợp lý chưa?
- Đối với thuế đánh trên người sở hữu căn nhà thứ 2 là chủ trương đúng, vì đảm bảo công bằng xã hội và khai thác tốt nguồn tài nguyên BĐS. Có thể người mua nhà lần đầu có giá trị lớn chấp nhận giá cao, còn người có tiền đầu tư vài căn nhà chờ giá cao bán phải chấp nhận bị đánh thuế, nhằm hạn chế đầu cơ gấy sốt ảo.
Tuy nhiên, việc thực hiện cần cân nhắc trên các yếu tố: Nên thu một con số nhỏ để đảm bảo công khai minh bạch, vì nếu thu cao quá sẽ xảy ra tình trạng lách luật nhờ người khác đứng tên.
Theo tôi nên thu ở mức 0,03-0,05%/năm trên giá trị căn nhà. Song song đó bảng giá đất căn cứ tính thuế phải ổn định trong thời gian 5 năm nhằm tránh biến động đột ngột, và cũng nên áp dụng ở các đô thị loại 1 và 2 trong thời gian đầu.
- Xin cảm ơn ông.
- Xin cảm ơn ông.