ĐIỂM LẠI BẤT ĐỘNG SẢN 2015

1/ 2015 là năm phát triển nóng, sốt nhẹ

Năm 2015 là năm có thể nói là giai đoạn phát triển tốt nhất, nóng nhất trong thời gian gần đây và thể hiện lượng tiêu thụ căn hộ bất động sản tăng vọt gấp đôi năm 2014. Nếu tính luôn lượng giao dịch bất động sản riêng là đất nền, nhà phố thì số lượng tiêu thụ bất động sản phải gấp 3 lần năm 2014. Tuy nhiên, vào cuối năm mức độ tiêu thụ đã có dấu hiệu chững lại không bùng phát mạnh theo quy luật.

2/ Những hệ quả của năm 2015:
Giá bất động sản tăng 20-30% so với 2014.
Sự lệch pha nhu cầu thực: Tỷ lệ nhu cầu ở thực /đầu tư của năm 2014 là 60/40, 2015 là 30/70.
Giá căn hộ cao so với thị trường nhu cầu thực chấp nhận. Năm 2014 giá hợp với nhu cầu là 14 trđ, tổng giá trị khoảng 800 - 1.000 trđ. Năm 2015 giá hợp với nhu cầu là 17-18trđ/m2, tổng giá khoảng 1.000 -1.200 trđ. Còn hiện nay rất là nhiều căn hộ giá 20-22trđ/m2, tổng giá trị 1,5 - 2 tỷ đồng.
Chạy theo bất động sản triệu đô, bất động sản xanh vô hình, bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp, shop house, cam kết thuê lại… mà chất lượng, vận hành, đẳng cấp không tương thích.

3/ Sự thay đổi của hành vi người mua nhà trong năm 2015:
Người mua nhà đã bắt đầu quan tâm thêm nhu cầu thỏa mãn nhiều hơn , như:
Tiện  ích nội khu: Siêu thị, nhà hàng, coffee, trường học, hồ bơi, công viên.
Diện tích căn hộ dưới 50 m2 nay là 65-70 m2 / 02 phòng ngủ.
Chú trọng tầng hầm để xe.
Có một khu vườn nho nhỏ, trồng  rau hoặc cây cảnh.
Đầu tư đất nhà vườn cách trung tâm bán kính 50 km.
Mua đất để cất phòng trọ hoặc căn hộ dịch vụ.
Mua biệt thự nghỉ dưỡng và condotel để kết hợp du lịch và khai thác.

5/ Những sàn bất động sản điểm sáng 2015:
Khải Hoàn Land
Đất Xanh Miền Nam
Thế Giới Bất Động Sản

6/ Chủ đầu tư có sản phẩm tốt:
Novaland - Vingroup - Khang Điền

CÁC XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2016

1/ Dịch vụ : Các chủ đầu tư nâng cao dịch vụ chăm sóc khách hàng: Không còn cảnh chen lấn xô bồ như trước đây mà thay vào đó khách hàng sẽ được phục vụ chu đáo hơn, xảy ra một số trường hợp chủ đầu tư miền Bắc tiến vào Nam và nay đã nhận ra tập quán phục vụ khách hàng một cách tử tế.

2/ Căn hộ sang và siêu sang: 2016 sẽ có ít nhất 10 dự án cao cấp sang và siêu sang sẽ được chào hàng, với giá bán trên 5.000 usd/m2 (căn hộ) hoặc tổng giá trị trên 20 tỷ đồng. Đây là quy luật của sự phát triển từ 2014 căn hộ giá thấp, 2015 căn hộ trung - cao cấp và 2016 sẽ có sang và siêu sang.

3/ Diện tích căn hộ: Căn hộ dịch vụ  dưới 40 m2 và căn hộ vĩnh viễn 60-70 m2 có 02 phòng ngủ, do xu hướng người mua chuyển từ mua để ở sang mua có tiện nghi.

4/ Thời gian sở hữu: 20-30-50-70 năm, sở hữu có thời hạn sẽ là những sản phẩm mới trở thành trào lưu 2016-2017. Ví dụ một căn hộ nhỏ ngay trung tâm giá khoảng 01 tỷ, 300 trđ ở vùng ven hay một căn nhà phố vùng ven như Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Quận 9, Quận 12, Thủ Đức, Nhà Bè giá khoảng 400 – 600 trđ là một điều thú vị. Theo kinh nghiệm của tôi, thì trong khoảng thời gian 5-10 năm thì gần 40% khách hàng đã thay đổi căn nhà từ căn nhà mua đầu tiên. Nên việc sở hữu 20-30 năm là rất lý tưởng cho một nửa đời người sống trong căn nhà của chính mình.

5/ Bất động sản nghỉ dưỡng giá rẻ: Condotel giá 1-1,5 tỷ, biệt thự nghỉ dưỡng 3-4 tỷ đồng ven biển sẽ xuất hiện và được đón nhận.

6/ Bất động sản xanh: Sở hữu một mảnh vườn trồng rau, trái cây, dược liệu sạch ven thành phố với bán kính cách trung tâm 50 km, với diện tích 500 -3.000 m2 là một cách sở hữu nature life, cuộc sống xanh của chính mình sẽ tập trung ở khu vực như Quận 9, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ  Long An, Nhơn Trạch.

7/ Sự lên ngôi của Penhouse và sự thất thế của Shop house

Số lượng căn hộ đưa vào sử dụng ngày càng nhiều  thì Penhouse chính là sự thể hiện đẳng cấp và sẽ có giá. Còn Shop house nếu không là mặt tiền đường chính và dễ tiếp cận thì giá chỉ tương đương căn hộ, do sự xuất hiện ngày càng nhiều trung tâm, cửa hàng thương mại  mà cư dân chung cư chỉ cần một siêu thị mini, một quán cà phê nhỏ.

8/ Tín chỉ bất động sản theo hình thức mới

Khi chỉ tiêu tín dụng ngân hàng vẫn tăng từ 14% lên đến 18-20% mà lại hạn chế cho vay bất động sản thì các bác tài chính bất động sản lại chế tạo một hình thức như trái phiếu bất động sản như trước đây (Lưu ý là Quỹ tín thác bất động sản đầu tiên đã được thành lập).

9/ Bất động sản công nghiệp lên ngôi

Sau một thời êm lắng thì các khu công nghiệp trong năm 2015 đã xuất hiện các nhà máy mới, ngay cả các ông chủ tư nhân nhỏ đang lùng mua đất làm nhà xưởng vùng ven với diện tích 500 – 2.000 m2. Cùng với các hiệp định TPP, EVFTA, AEC sẽ làm cho các khu công nghiệp lại nhộn nhịp hẳn lên. Và theo đó, đất ở ven khu công nghiệp làm nhà trọ cho thuê hay dịch vụ là điểm đến mới cho các nhà đầu tư nhỏ.

10/ Cuộc chiến mặt bằng cho thuê.

Các doanh nghiệp đang có xu hướng mạnh tiếp cận trực tiếp người tiêu dùng thông qua các điểm bán hàng, các chuỗi cửa hàng…  nên cuộc chiến mặt bằng bán lẻ nhỏ sẽ trở nên khốc liệt hơn.

11/ Bất động sản cao cấp gặp thách thức và thay đổi

Như đã phân tích trên, bất động sản cao cấp hiện nay không tương xứng với giá trị thực, chất lượng, vận hành… và quan trọng hơn hết là đang lệch pha với nhu cầu thị trường > Giảm lượng cung, tăng chất lượng và đẳng cấp là thách thức thay đổi của các chủ đầu tư.

12/ Liên kết của các cá nhân đầu tư

Hội của những nhà đầu tư, hội của những người mua nhà đang nhen nhóm hình thành để cùng nhau chia sẻ thông tin và rủi ro.

13/ Xây dựng thương hiệu cá nhân của môi giới

Nâng cao học hỏi kiến thức bất động sản và kinh tế, tài chính, thủ thuật web là cách nhân viên môi giới sẽ chú trọng để xây dựng hình ảnh cá nhân để tạo dựng niềm tin cho khách hàng.

14/ Liên kết của các nhân viên môi giới

Theo trào lưu của nhóm Cà phê bất động sản (SREC), các môi giới tự do và làm thuê sẽ cùng nhau lập nhóm nhỏ cùng chia sẻ kiến thức, thị trường và kinh doanh.

15/ Web tìm kiếm như Zillow

Các trang web tìm kiếm bất động sản, đang được đầu tư qui mô và bài bản sẽ ra mắt trong thời gian sớm theo mô hình Zillow, Housing với nội dung và tương tác gần gũi, thân thiện với khách hàng.

THỊ TRƯỜNG 2016 THÁCH THỨC VÀ CƠ HỘI

1/ Thị trường bất động sản 2016 là sự đối kháng giữa sự gia tăng phát triển bất động sản với chính sách nhà nước nhằm hạ nhiệt thị trường . Chính sách sẻ thay đổi theo hướng minh bạch hóa nhưng sự trễ nhịp của thời gian triển khai khoảng 06 tháng sẽ gây khó khăn cho thị trường.

2/ Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng là 18-20% (2015 là 14%), nhưng hạn chế cho vay bất động sản, do vậy doanh nghiệp phải huy động tài chính từ người mua. Và hạn chế cho vay trung dài hạn từ vốn huy động ngắn hạn từ 60%  của 2015, còn 2016 là 40%  sẽ làm cho lãi suất vay cá nhân bất động sản sẽ tăng, hiện nay là 11% dự đoán là 12,5-13%. Ai muốn đảm bảo an toàn tài chính từ vốn vay nên tranh thủ trước quý III.

3/ Các Quỹ đầu tư bất động sản trong và ngoài nước đang mở mới và mở rộng quy mô tuy có dè chứng sẽ tạo một nguồn vốn mới.

4/ Sự phục hồi phát triển của các ngành kinh tế khác, cùng vời sự thúc đầy các hiệp định TPP, EVFTA, AEC, cũng như thị trường vốn chứng khoán đang được mở thoáng thêm sẽ thổi thêm một hợi gió mát vào bất động sản.

5/ Đất nền, nhà phố, căn hộ 1-2 tỷ vẫn là chủ đạo. Thị trường xuất hiện nhiều căn hộ với giá cao hoặc giá trị căn hộ trên 02 tỷ tạo cơ hội cho đất nền, nhà phố trở thành sự lựa chọn hàng đầu của người mua, hay là những căn hộ giá thấp.

6/ Xanh và cuộc sống tiện nghi là slogan của hầu hết các dự án. Với thực trạng ô nghiễm môi trường từ không khí đến thức ăn thì bất động sản xanh và tiện nghi sẽ là xu hướng.

7/ Bất động sản cao cấp sẽ không tăng hoặc giảm một cách có nghệ thuật. Nguồn cung và hàng tồn bất động sản cao cấp sẽ tiếp tục, do thị trường sẽ không còn nóng như 2015 nên việc bán  hàng sẽ gặp khó hơn nên chủ đầu tư sẽ bán giá thấp hơn giá mong đợi thông qua các khuyến mại hoặc hình thức khác.

8/ Các cung đường phát triển bất động sản đáng quan tâm như Bến Vân Đồn, Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Hữu Thọ, Phạm Văn Đồng, Kha Vạn Cân, Phổ Quang, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh.

9/ Khu Đông tiếp tục là điểm nóng dẫn đầu. Điều không thể chối cải là hạ tầng khu Đông ngày càng hoàn thiện và thuận lợi nên việc bất động sản phát triển nóng khu này sẽ tiếp tục như năm 2015.

10/ Thị trường Bình Dương cuối năm sẽ trở lại một cách bất ngờ, thị trường đất nền Long An sẽ là điểm đến. Bình Dương với đặc thù là khu công nghiệp, trong năm 2015 -2016 khi các nhà máy đã hình thành và lượng công nhân, chuyên gia vừa đủ thì Bình Dương mới thức tỉnh được vì lượng bất động sản ở đây tồn kho quá lớn phải cần thời gian đủ dài để bật dậy. Long An đang là sự lựa chọn số 1 của các doanh nghiệp TP Hồ Chí Minh khi mở xưởng sản xuất, nên đất nền xung quang khu công nghiệp sẽ có lợi thế.

11/ Số lượng bất động sản tiêu thụ năm 2016 sẽ bằng 90% năm 2015, và giá sẽ tăng nhẹ từ 2-5%. Số lượng tiêu thụ căn hộ TP HCM năm 2015 là 36.000 căn, gấp đôi 2014. Việc 2016 tiêu thụ  bằng 90% cũng là con số lớn, mặt khác nguồn cung hiện đã lớn và lệch pha với nhu cầu nên chủ đầu tư sẽ điều chỉnh bán hàng một cách thông minh nhất với giá tốt nhất để canh tranh.

Nhìn chung năm 2016 là một năm khó đoán, nên nhà đầu tư cần theo dõi sát sự nhạy cảm của thị trường và độ nhạy thông qua các thay đổi về chính sách, tín dụng, chứng khoán, quỹ đầu tư.

Trần Khánh Quang (Bác sỹ bất động sản Jetland - Chủ tịch Cà phê bất động sản Sài Gòn SREC)