Nhìn chung 2017 là một năm thị trường bất động động chuyển mình theo chất hơn là lượng . Sản phẩm tung ra chào bán sẽ ít hơn, căn hộ giá thấp dưới 1.5 vẫn là sự lựa chọn , nhà phố 2 tỷ đồng vẫn hút khách , đất nền khu Tây và khu Nam đầu tư sẽ có lợi nhuận vượt trội hơn .

Năm 2016, đánh dấu là năm thứ 3 tăng liên tiếp của thị trường bất động sản kể từ khi thoát đáy từ đầu năm 2014 .

Năm 2016 là năm hội tụ các yếu tố thuận lợi cho bất động sản như kinh tế ổn định, chính sách điều tiết thị trường bất động sản nhẹ nhàng, sự phục hồi của thị trường chứng khoán, các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra đồng loạt, thị trường được dẫn dắt toàn các đại gia có tiềm lực tài chính mạnh .

Thị trường 2016 tăng trưởng có thể nói là cao nhất trong 3 năm vừa qua , nhìn chung giá cả bất động sản trong năm tăng bình quân 20% . Thị trường căn hộ tăng giá khoảng 5%-15% , đất nền tăng 20%-30% , nhà phố tăng khoảng 20% -25% . đặc biệt có những khu vực đất nền khu đông tăng giá 50% . Tuy nhiên có sự phân hóa rõ rệt mang tính vị trí , uy tín chủ đầu tư như Khu Đông thì đất nền tăng mạnh nhất trong khi đó căn hộ tăng mang tính kỹ thuật , Khu Tây thì căn hộ tăng giá mạnh nhất và khu Nam tăng giá đều căn hộ và đất nền . các chủ đầu tư có uy tín như sản phẩm của Him Lam, Novaland thì giá tăng hơn xung quanh 10% .

Với nhịp sóng bất động sản thú vị muôn màu, muôn vẻ của năm 2016 thì hy vọng năm 2017 sẽ có một bức tranh hoàn hảo thi vị của bất động sản .

1.Sự cạnh tranh và phân hóa mạnh của thị trường căn hộ .

Sự tiêu thụ chậm lại vào 06 tháng đầu cuối năm vừa qua đối với phân khúc căn hộ trung cao cấp đã thấy dấu hiệu bão hòa thị trường của phân khúc này . Tuy nhiên thị trường chỉ chấp nhận những sản phẩm có vị trí đẹp và hiện hữu về không gian xung quanh .

2017 nhiều dự án căn hộ tiếp tục tung ra việc cạnh tranh hàng đầu là chất lượng căn hộ là yếu  tố quan trọng hàng đầu .

2017  việc phân cấp giữa căn hộ nhu cầu thực , trung cấp và cao cấp sẽ thấy rõ rệt hơn .

Phân khúc căn hộ nhu cầu thực : Vẫn tiếp  tục dẫn đầu thị trường  với mức  giá 1.2 -1,5 tỷ , trung bình 20 trđ/m2  , chiếm 50% thị trường .

Phân khúc căn hộ trung cấp : cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư , giá bán 1.5 tỷ - 3 tỷ , trung bình 30 trđ/m2 , chiếm 30% thị trường .

Phân khúc căn hộ cao cấp :  Đang ngày càng xuất hiện nhiều hơn và cũng được thị trường chấp nhận  với mức giá 3 tỷ - 5 tỷ đồng , chiếm 17%  thị trường .

Phân khúc căn hộ siêu sang : Năm 2017 là năm bùng phát căn hộ siêu sang tọa lạc tại những vị trí trung tâm thành phố , Phú Mỹ Hưng , Thủ Thiêm chiếm 3% thị phần .Đừng ngạc nhiên 2017 sẽ có căn hộ giá 7.000-10.000 usd/m2 .

2.Hình thức hợp tác công tư PPP về cơ sở hạ tầng .

 Với chủ trương tự chủ về tài chính từ TW , năm 2017 thành phố sẽ tiếp tục đầy mạnh thông qua làm cơ sở hạ tầng đổi đất hoặc cấn trừ quyền sử dụng đất. Do vậy hàng loạt cơ sở hạ tầng sẽ tiếp tục triển khai như đượng, cầu, ngăn ngập … điều này sẽ thổi gió mát giúp cho bất động sản tăng trưởng ổn định .

3.Cải tạo chung cư cũ .

 Chương trình cải tạo chung cư cũ với nội dung định hướng là thay thế hầu hết các chung cư cũ thành các khu chung cư hiện đại trên cơ sở tái định cư tại chỗ, nên việc đổi 01 căn hộ với 01 căn hộ mới được quyền bán ngay với giá trị chênh lệch rất lớn sẽ tạo ra một kênh đầu tư hấp dẫn của bất động sản .

4.Giá giá rẻ

Với sự quyết tâm của bí thư Đinh La Thăng và hiện tượng  nhà 100 trđ ở Bình Dương, thành phố sẽ nhanh chóng triển khai mô hình này với căn hộ 45 m2, giá khoảng 300 -400 trđ . Nhìn bản chất có vẻ đang cạnh tranh với nhà ở nhu cầu thực hiện tại 1,2 tỷ đồng/căn tuy nhiên mỗi phân khúc sản phẩm có đối tượng riêng của nó. Thực tế mức độ ảnh hưởn cạnh  tranh  không lớn vì còn rất là nhiều người ở Sải Gòn  chưa dám mơ đến sở hữu nhà khi sở hữu  100 -200 trđ trên tay . Ngược lại, với những vị trí qui hoạch của nhà ở xã hội này tương đối xa lại tạo sóng nhẹ cho những khu vực kế cận đó vì khi có mùi người nhiều hơn .

5.Hiện tượng Novaland, Vincity .

Tin tốt cho thị trường bất động sản vào cuối năm 2016 và tác động trong năm 2017 là 02 ông lớn bất động sản Novaland và Vingroup khi chuyển mình sang một tầm nhìn mới .

Việc Novaland lên sàn chứng khoán với chiến lược huy động vốn trên thị trường để phát triển một tầm cao. Điều này buộc Novaland sẽ có những cách đi bền vững hơn khi tạo ra những sản phẩm tập trung về qui mô, cũng như chất lượng sản phẩm  Thị trường đang trông chơ Novaland tung ra những sản phẩm hot như khu khu Đông, Cảng Phú Định .

6.Bất động sản xanh .

 Xu hướng xanh từ mang thiên  nhiên vào tận nhà, xanh từ các vật liệu thân thiện môi trường mang tính bền vững và mang mảnh quê nhà vào thị phố . Đây là xu hướng tất yếu khi cuộc sống ngày càng được nâng cao, thu nhập tốt hơn thì ai cũng thích ăn sạch, ở sạch và môi trường sạch .

7.Công nghệ tiếp tục tác động ứng dụng mạnh  vào bất động sản

Gây ảnh hưởng đến sự giao dịch mua bán thành công của các nhà môi giới .

Anh Facebook, anh Google tiếp tục chủ đạo làm nhà cái thu tiền của các chủ đầu tư và công ty môi giới .

Các ứng dụng  cho bất động sản ngày càng hoàn thiện như big data, định giá, giao dịch mua bán, quản lý bất động sản …

8.Các nhà môi giới :

Với số lượng các công ty môi giới ngày càng tăng, số lượng nhân viên môi giới tăng đột biến trong năm vừa qua thì năm 2017 là năm cạnh tranh vất vả của các nhà môi giới .

Việc đào tạo liên tục  các kỹ năng, việc cạnh tranh về chất lượng làm xuất hiện ngày càng nhiều nhà môi giới chuyên nghiệp và các chuyên gia, chuyên viên chất lượng cao ngày càng nhiều .

Số lượng nhân viên môi giới sẽ giảm còn 85%-90% so với năm 2016.

9.Các chủ đầu tư :

Chất lượng xây dựng và chất lượng cuộc sống là 02 yếu tố cạnh tranh hàng đầu khi có nhiều dự án trong thời điểm 2017 .

10.Khách mua .

Khẩu vị khách hàng sẽ thay đổi mua theo cái mình thích hơn là mua theo cảm xúc .

11. Tín dụng ảnh hưởng với bất động sản .

Chỉ tiêu tăng trưởng tín trưởng tín dụng là 18% ( con số kế hoạch bằng năm 2016 ) tuy nhiên các ngân hàng có chủ trương hạn chế cho tăng trưởng tiêu dùng ( vay mua nhà cá nhân ). Theo thông tư 16 hạn chế cho vay trung và dài hạn bắt đầu áp dụng, do vậy các dự án bất động sản sẽ bị xét cho vay gắt gao hơn .

Lãi suất cho vay có xu hướng tăng trong năm 2017  từ 0.5% -1.5% .

Dòng vốn tín dụng được ưu tiên cho sản xuất kinh doanh và nông nghiệp .

Tuy nhiên dù có hạn chế cho vay các dự án bất động sản nhưng thực tế thì không có tác dụng nhiều đối với các chủ đầu tư lớn, các dự án liên quan đến quyền lợi của nhóm lợi ích từng ngân hàng .

Nhưng mặt khác nguồn vốn các quỹ đầu tư  nước ngoài đang mạnh dạn đổ vào bất động sản sau một thời gian nhận thấy sự hấp dẫn với sự ph1t triển của bất động sản Việt Nam trong năm vừa qua .

Nếu lãi suất cho vay tăng cao trên 3% hoặc tăng trưởng tín dụng bị giảm còn 12% thì lúc đó mới ảnh hưởng mạnh đến bất động sản . Và năm 2017 tín dụng chỉ kìm hãm một phần sự tăng giá bất động sản nhằm định hướng phát triển ổn định .

12.Ẩn số của nền kinh tế .

 Quyết sách của tổng thống Mỹ Donald Trump về áp dụng các nước xuất siêu vào Mỹ ? Sự kết thúc TPP và một hình thức mới xuất hiện thay thế ?

Tuy nhiên việc không thể phủ nhận với sự nhộn nhịp của bất động sản trong các năm vừa qua cũng ảnh hưởng một phần đến sự phát triển kinh tế . Bất động sản tạo ra đồng vốn trung gian như giá bất động sản tăng thì ngân hàng cũng giải quyết được nợ xấu, xây dựng và vật liệu , các nghành có liên quan bất động sản , vay vốn hạn mức cao hơn, bán bất động sản đầu tư vào sản xuất … Do vậy, hiện nay các doanh nghiệp sxkd vừa và nhỏ đã ổn định đầu tư chiều sâu hoặc mở rộng sxkd đã có nội lực để phòng thủ trước những sự thay đổi có thể đoán trước được , ít nhất cũng ổn định năm 2017 .

Bất động sản công nghiệp cũng như liên quan đến nhà trọ cho thuê cần lưu ý trong năm 2017 các qui mô nhà xưởng trên 1.000 m2 cần cẩn trọng .

13.Đất nền và nhà phố tiếp tục dẫn đầu .

Đất nền nhà phố vẫn là kênh trú ẩn được ưa thích nhất của dân đầu tư . Mặc dù thị trường 2016 đất nền đã tăng giá cao nhất, có nơi tăng trên 50% tuy nhiên giống như một vòng xoáy thì các tiền lợi nhuận đầu tư domino của bất động sản thường cuối cùng cũng tập trung đa số vào phân phúc này. Ví dụ : người bán nhà nhỏ quận 1 mua nhà, đất quận 9 thì người bán đất lớn cho các chủ đầu tư lại muốn vào trung tâm . Người mua bán có lợi nhuận từ đầu tư chung cư đến lúc đủ thì lại mua một căn nhà đất lớn hơn . Người bán một mảnh đất lớn muốn mua một mảnh đất lớn thì lại tìm về nhà đất xa hơn .

14.Long An , Đồng Nai tiếp tục là điểm đến nóng của thị trường .

 Các chủ đầu tư  phân lô khu Đông 06 tháng cuối năm đã dịch chuyển dòng vốn  về Nhơn Trạch, Long Thành, Biên Hòa  cũng như kết nối hạ tầng giao thông thuận lợi đã làm thị trường trường Đồng Nai sẽ tiếp tục là điểm thu hút đầu tư đất nền . Tương tự,các chủ đầu tư phân lô khu Nam đang đổ dòng vốn về Cần Giuộc, Bến Lức và khu Đức Hòa có 02 công ty địa phương ngày càng phát triển tốt là Đức Hòa Các Tường và Trần Anh, cũng như 02 huyện này là khu vực cận giao hỗ trợ rất lớn cho các công ty tư nhân ở Thành phố HCM .

15.Bất động sản nghĩ dưỡng .

Cũng giống như bất động sản thông thường tính hiệu quả của bất động sản nghĩ dưỡng sẽ thấy sau 01 năm đi vào hoạt động . Hơn nữa đa số chủ đầu tư còn cam kết lợi nhuận ít nhất cũng 3 năm . Và đa số các dự án đều bàn giao 2017 -2018 nên bất động sản nghĩ dưỡng vẫn còn là kênh đầu tư .

Tổng lượt khách du lịch đến Việt Nam trong năm 2016 là 10.012.735 , tăng 26% so với 2015 , các nước đều tăng , khách Trung Quốc chiếm 30% tổng lượt khách .

Tuy nhiên, việc cam kết lợi nhuận có thể đang biến tướng là bất kỳ dự án nào cũng cam kết mặc dù ở những vị trí không tốt hoặc khai thác không hiệu quả  và khách hàng đang bắt đầu nhận ra điều này nên sẽ thị trường này sẽ chưng lại một thời gian nhất định nào đó trong 2-3 tháng trong năm .

Những địa phương du lịch truyền thống của trong Nam như Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Thuận, Nha Trang, Đà Lạt sẽ là nhân tố mới với giá cả hợp lý cho nhiều đối tượng hơn .

16 .Xu hướng bất động sản các khu vực .

Khu trung tâm nội thành :

Nhà phố nội thành tiếp tục vẫn là tài sản đầu tư trú ẩn và đẳng cấp cho các nhà đầu tư bất động sản đã đầu tư thành công năm vừa rồi .

Cuộc chiến mặt bằng vẫn còn hấp dẫn với các chuỗi bán lẻ siêu thị nhỏ, thực phẩm, ăn uống .

Các nhà đầu tư nước ngoài  vẫn sẵn sàng đầu tư các cao ốc văn phòng vị trí tốt diện tích lớn .

Căn hộ cho thuê cao cấp sẽ tốt khu vực trung tâm, còn khu vực ven thì khốc liệt với các căn hộ chung cư cho thuê .

Dự kiến giá nhà phố trong năm 2017 tăng 10 -15% .

Căn hộ sang và siêu sang là hiện tượng sẽ xuất hiện 4-5 dự án với qui mô không quá 200 căn/ dự án  giá bán  với 7.000 – 10.000 usd /m2 và diện tích  80 -200 m2 .

Khu Đông :

Đất nền, nhà xây sẵn : Vincity đã làm sốt giá đất chóng mặt khu Đông trong quý 4/2016 nên việc tăng giá cũng không còn hấp dẫn như 2016 , nhà đầu tư cũng dè chừng . Tuy nhiên việc đầu tư  nhà phố xây sẵn vẫn sẻ thu hút khách hàng vì hàng loạt các công trình hạ tầng đang hoàn thiện .

Dự kiến đất nền, nhà phố sẽ tăng 15-20% .

Căn hộ : Khu vực này số lượng căn hộ đang giao dịch chững lại , việc mua lướt sóng là kém hấp dẫn trong năm 2017 . Dự kiến giá căn hộ tăng  từ 1-5% .

Khu Tây :

Quận 12 với đặc tính hiền hòa sẵn có nên khó đột biến . Đất nền , nhà phố dự kiến tăng 10% -15% .

Còn lại khu tây rất là sôi động với hàng loạt dự án căn hộ bình dân , thu nhập thấp do đặc điểm mật độ dân số đông , đất rộng nên nhu cầu còn lớn  và quỹ đất dự trữ còn lại để phát triển các khu công nghiệp, đô thị bình dân mới . Dự kiến giá nhà phố đất nền tăng 20 -30% , căn hộ tăng 10-15% .

Khu Nam :

Dự kiến 2017 số lượng tung ra khá nhiều theo trục đường sẵn có như Nguyễn Lương bằng , Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Văn Linh  nên năm nay giao dịch căn hộ sôi động nhất sẽ tập trung về khu Nam .

Đất nền, nhà phố khu Nam vẫn hấp dẫn với mức tăng giá dự kiến 20-25%.

Nhìn chung 2017 là một năm thị trường bất động động chuyển mình theo chất hơn là lượng . Sản phẩm tung ra chào bán sẽ ít hơn, căn hộ giá thấp dưới 1.5 vẫn là sự lựa chọn , nhà phố 2 tỷ đồng vẫn hút khách , đất  nền khu Tây và khu Nam đầu tư sẽ có lợi nhuận vượt trội hơn .

Sự kiểm soát chặt hơn về cho vay bất động sản  cũng bị phá vỡ nguyên tắc khi hầu hết nợ vay là của các đại gia lớn hoặc lợi ích nhóm của ngân hàng . Ngược với ngân hàng trong nước thì các Quỹ đầu tư nước ngoài đang thích thú rót vốn vào bất động sản tại Việt Nam trong thời điểm này .

Vingroup, Novaland và chủ trương nhà ở xã hội giá rẻ triển khai sẽ  giữ ấm thị trường lại .

PPP, BT, cải tạo chung cư cũ là làn gió thổi tiếp sức cho thị trường .

Các thay đổi khó lường chính sách đối ngoại đối với Việt Nam của  tổng thổng Mỹ là yếu tố rủi ro cần thận trọng trừ khi chính phủ Việt nam tìm ra được một hình thức hợp tác mới .Do vậy , năm 2017 việc chuyển hóa từ tài sản sang một phần tiền mặt là cần thiết, hạn chế vay vốn ngân hàng là vệc nên làm .

Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng 10% so với năm 2016 trên cơ sở đào thải chọn lọc và cạnh tranh về chất lượng.

Trần Khánh Quang -Bác sĩ bất động sản Jetland