Theo tôi, hiện nay, để thống kê lượng hàng tồn kho BĐS của các doanh nghiệp (DN), Sở Xây dựng TP yêu cầu các DN báo cáo về những dự án đủ điều kiện bán hàng, tức đã xong cơ sở hạ tầng. Chẳng hạn, trước khi huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức bán sản phẩm căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đầu tư hoàn thiện phần móng. Thường DN làm báo cáo đều đặn trong mấy tháng đầu, do vậy số liệu dễ bị thiếu sót, cập nhật gián đoạn trong khoảng thời gian nào đó khi đang xây dựng. Đối với các tổ chức tư vấn, họ khảo sát thống kê lượng tồn kho BĐS trên con số công bố của DN và một số thủ thuật để suy ra lượng hàng tồn. Tùy theo quy mô và trình độ của bộ phận nghiên cứu thị trường của công ty mà sẽ có con số khác nhau. Nếu dựa vào số liệu bán hàng công bố PR của DN, tất cả thường là công bố bán hàng hoàn thành 100% của đợt 1, 2, 3 hay toàn bộ dự án, trong khi đó thật sự bán được bao nhiêu là con số rất chênh lệch. Còn thông qua một số thủ thuật dò tìm thì con số chính xác là rất khó.

Về giá trị căn hộ tồn kho, Sở Xây dựng tính trên dự toán của DN khi trình phương án đầu tư, giá trị này thường bằng 60-70% thực tế. Công tác thống kê số liệu của Sở Xây dựng được thực hiện một cách thụ động và bài bản dựa theo pháp lý, nhưng thị trường BĐS hiện nay là một thị trường không minh bạch nên số liệu mang tính tham khảo là chủ yếu. Trong khi đó, việc đánh giá của các đơn vị tư vấn DN nhìn chung có tính thực tế hơn theo hơi thở của thị trường, DN tung hàng bán và đơn vị tư vấn đánh giá là bán được bao nhiêu, từ đó mới có lượng tồn kho. Biên độ chính xác của các đơn vị tư vấn là 20% (đúng khoảng 80%).

Tôi cho rằng, DN BĐS cần có một kế hoạch tồn kho thích hợp nhằm đảm bảo rủi ro cho việc xây dựng dự án đến khi hoàn chỉnh. Một dự án thường triển khai trong 24 tháng mới hoàn thành. Theo kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, tôi nghĩ nên phân bổ tỷ lệ bán hàng theo từng kỳ 6 tháng với tỷ lệ 4 kỳ tương ứng là 30% - 30% - 25% - 15%. Khó có thể nói chính xác lượng tồn kho BĐS trên thị trường TPHCM bao nhiêu là hợp lý. Tuy nhiên, nhu cầu thực tế nhà ở vẫn còn rất lớn, vì với dân số gần 10 triệu người, lượng tiêu thụ sản phẩm BĐS thực tế chỉ đáp ứng được 10% nhu cầu. Việc tồn kho cao hay thấp là do DN cung ra thị trường các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, cũng như phụ thuộc vào chính sách của Nhà nước hỗ trợ người mua nhà đầu tiên và chính sách tín dụng. Hiện nay, các sản phẩm dưới 1 tỷ đồng được tiêu thụ tốt trên thị trường, còn lượng hàng tồn hết 90% là sản phẩm trung và cao cấp.